Travaux en location : qui paye quoi entre propriétaire et locataire ?

Chauffe-eau en panne, robinet qui fuit, peinture qui s'écaille : la répartition des réparations est l'une des premières sources de friction entre bailleurs et locataires. Elle est pourtant précisément réglée par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui dresse la liste des réparations locatives. En connaître les grandes lignes évite des disputes, et des dépenses injustifiées, dans les deux sens.

Le principe général

• Le propriétaire prend en charge les grosses réparations, tout ce qui relève de la vétusté, des défauts de construction ou de la force majeure, et tout ce qui touche à la décence du logement.
• Le locataire assume l'entretien courant et les réparations locatives : ce qui résulte de l'usage normal et quotidien du logement.

Deux compléments à ce principe : ce que le locataire dégrade au-delà de l'usage normal reste à sa charge, même sur un élément « bailleur » ; et ce qui casse par vétusté revient au bailleur, même sur un élément listé « locataire ». La frontière n'est donc pas l'objet, mais la cause.

Ce que le propriétaire doit prendre en charge

• Chauffe-eau et chaudière : remplacement en cas de panne irréparable ou de vétusté
• Toiture, structure, étanchéité, infiltrations
• Canalisations défaillantes par vétusté
• Fenêtres et portes vétustes (double vitrage défaillant, huisseries hors d'usage)
• Mise aux normes des installations électriques et de gaz
• Problèmes d'humidité liés à la structure ou à l'isolation du bâtiment
• Et plus largement, les travaux nécessaires au maintien de la décence : depuis les jalons du calendrier DPE, la rénovation énergétique des logements mal classés relève de cette catégorie.

Ce que le locataire doit entretenir

• Retouches de peinture, rebouchage des petits trous
• Joints, têtes de robinet, flotteur de chasse d'eau
• Entretien annuel de la chaudière (obligatoire), et entretien périodique des pompes à chaleur et climatisations
• Ramonage des cheminées
• Graissage des gonds et serrures, remplacement des poignées
• Entretien du jardin privatif : tonte, taille des haies
• Remplacement des ampoules, fusibles, interrupteurs
• Vitres cassées (sauf bris dû à la vétusté du cadre ou à un événement extérieur)

Les zones grises fréquentes

• Peintures dégradées : usure normale du temps → propriétaire ; dégradation ou négligence → locataire.
• Moisissures : défaut d'isolation ou de ventilation structurelle → propriétaire ; défaut d'aération au quotidien → locataire.
• Chauffe-eau : détartrage et entretien courant → locataire ; remplacement pour vétusté → propriétaire.
• Canalisation bouchée : bouchon d'usage (cheveux, graisses) → locataire ; refoulement ou défaut structurel → propriétaire.

Dans toutes ces zones grises, l'arbitre s'appelle l'état des lieux : c'est lui qui établit l'état initial et permet d'imputer la cause. Photos datées et descriptions précises valent tous les arguments.

Travaux en cours de bail : droits et limites de chacun

C'est le pan le plus méconnu du sujet. Le locataire doit laisser exécuter dans le logement les réparations urgentes, les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives, les travaux de maintien en état et de décence, et, depuis la loi Climat et résilience, les travaux de rénovation énergétique. Le bailleur doit l'informer par écrit (nature des travaux, modalités d'exécution) avant le début du chantier.

En contrepartie, la loi protège l'occupant : si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion de la durée et de la partie du logement rendue inutilisable (article 1724 du Code civil). Et des travaux qui rendraient le logement inhabitable ou dangereux peuvent justifier la résiliation du bail par le locataire.

Dans l'autre sens, le locataire ne peut pas transformer le logement sans l'accord écrit du bailleur : abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche, changer les sols. Sans accord, le bailleur peut exiger la remise en état à la sortie, aux frais du locataire, ou conserver les transformations sans indemnité. Les simples aménagements (peinture d'une teinte raisonnable, trous de fixation), eux, restent libres.

Cas concret : la chaudière du T3 loué par Aurélie tombe en panne un 12 janvier. Diagnostic : corps de chauffe hors d'usage, appareil de 19 ans. Remplacement au bailleur (vétusté), sans discussion, et vite : le chauffage relève de la décence. Aurélie découvre au passage que son locataire n'a pas fait l'entretien annuel depuis deux ans ; s'il avait été établi que la panne venait d'un défaut d'entretien, la facture aurait pu lui être partiellement imputée. Elle repart avec un réflexe : demander l'attestation d'entretien chaque année, comme l'attestation d'assurance.

En cas de désaccord

La commission départementale de conciliation offre une médiation gratuite, souvent la voie la plus rapide vers un accord. À défaut, le juge des contentieux de la protection tranche, états des lieux, factures et échanges écrits à l'appui. Un bailleur qui refuse une réparation lui incombant s'expose à une action du locataire (exécution forcée, dommages et intérêts), jamais à une retenue unilatérale sur loyer, qui reste interdite au locataire.

FAQ

Le locataire peut-il déduire une réparation du loyer ?

Non, jamais de sa propre initiative : il doit demander au bailleur, puis passer par la conciliation ou le juge. Seule exception, une autorisation judiciaire.

L'entretien de la chaudière est-il vraiment à la charge du locataire ?

Oui, l'entretien annuel lui incombe sauf clause contraire du bail, et il doit pouvoir en justifier. Le remplacement de l'appareil, lui, revient au bailleur.

Qui paye le débouchage des canalisations ?

Le locataire pour un engorgement d'usage courant ; le bailleur si le problème vient du réseau ou de la vétusté de l'installation.

Puis-je répercuter des travaux sur le locataire via les charges ?

Non : seules les charges récupérables listées par le décret n°87-713 le sont (entretien des parties communes, taxes d'ordures ménagères...). Les travaux, eux, suivent la répartition décrite ici.

Sources

• Légifrance — Décret n°87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives)
• Service-Public — Réparations à la charge du locataire
• ANIL — Les réparations locatives