Comment calculer la révision annuelle du loyer (IRL)
Réviser un loyer n'est ni automatique ni libre : c'est un droit encadré, plafonné par un indice officiel, soumis à des conditions et à un délai. La bonne nouvelle, c'est que le calcul lui-même tient en une ligne. Voici la méthode complète, avec l'indice en vigueur et un exemple chiffré.
L'IRL, c'est quoi ?
L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE, environ deux semaines après la fin du trimestre. Il est calculé à partir de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) et sert de plafond légal à la révision annuelle des loyers d'habitation, en location vide comme en meublé.
Dernière valeur au moment où nous écrivons : l'IRL du 2e trimestre 2026 s'établit à 148,37 en métropole, en hausse de 1,15 % sur un an (contre +0,78 % au trimestre précédent). Des indices spécifiques s'appliquent aux départements et régions d'outre-mer (146,94) et à la Corse (146,22). Retrouvez toujours la valeur à jour sur le site de l'INSEE ou dans le tableau de l'ANIL (liens en fin d'article).
Les 3 conditions avant de calculer
1. Une clause de révision dans le bail. Sans clause d'indexation, le loyer est figé pendant toute la durée du contrat. Vérifiez votre bail avant tout calcul.
2. Un logement classé A à E au DPE. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G sont gelés : ni révision en cours de bail, ni augmentation entre deux locataires.
3. La bonne date. La révision intervient à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Une fois par an, pas plus.
La formule et le bon trimestre
Nouveau loyer = loyer actuel × nouvel IRL ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente
Tout l'enjeu est de prendre les bons indices. Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail ; s'il n'en précise pas, c'est le dernier IRL publié à la date de signature du contrat. Vous comparez ensuite cet indice à celui du même trimestre un an plus tard : toujours le même trimestre, d'une année sur l'autre. Le résultat s'arrondit au centime.
Exemple chiffré (repris de Service-Public) : bail signé le 20 juillet 2025 en métropole, loyer de 600 €, révisable le 20 juillet 2026. Le dernier indice publié à la signature était celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68. L'indice du 2e trimestre 2026 est de 148,37. Calcul : 600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 €. Soit 6,91 € de plus par mois, 82,92 € sur l'année.
Cas concret, version oubli : Karim a signé un bail en mars 2023 et n'a jamais rien révisé. Il ne peut pas rattraper trois ans d'indexation d'un coup : la révision non notifiée dans l'année qui suit sa date d'échéance est perdue, définitivement. En notifiant aujourd'hui, il applique la révision de l'année en cours, calculée sur les deux derniers indices du trimestre de référence, et repart proprement pour les années suivantes. Moralité : une révision annuelle, c'est un rendez-vous à automatiser, pas à mémoriser.
Notifier la révision : forme et délais
La révision ne s'applique pas toute seule : le bailleur doit la notifier au locataire (un courrier ou un e-mail précisant l'ancien loyer, les indices utilisés, le calcul et le nouveau montant). Deux règles de délai à connaître :
- vous disposez d'un an à compter de la date de révision prévue pour la notifier ; passé ce délai, la révision de l'année est perdue ;
- la révision n'est jamais rétroactive : elle prend effet à compter de la demande, pas à la date théorique dépassée.
Le loyer révisé s'applique ensuite aux échéances suivantes, et vos quittances doivent refléter le nouveau montant.
Zones tendues et encadrement : deux limites supplémentaires
Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d'autres), le loyer, même révisé, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Et dans l'ensemble des zones tendues, l'évolution du loyer entre deux locataires est elle aussi encadrée. La révision IRL en cours de bail reste possible dans les deux cas ; c'est le niveau global du loyer qui est borné.
FAQ
Le locataire peut-il refuser la révision ?
Non, si la clause figure au bail, que le logement n'est pas classé F ou G et que la notification respecte le délai d'un an. Il peut en revanche vérifier le calcul et contester une erreur d'indice.
Peut-on réviser à la baisse ?
L'IRL n'a jamais baissé à ce jour, mais la clause d'indexation joue dans les deux sens : si l'indice reculait, le locataire pourrait demander l'application du calcul.
Que se passe-t-il si j'applique un indice erroné ?
Le locataire peut exiger la régularisation sur la base du bon indice. D'où l'intérêt de mentionner explicitement les deux indices utilisés dans la notification.
L'IRL s'applique-t-il aux locations meublées et aux baux mobilité ?
Aux meublées, oui, dans les mêmes conditions. Le bail mobilité, lui, ne peut pas être révisé en cours de contrat.
Sources
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