Rédiger un bail de location : modèle et clauses obligatoires (nu vs meublé)

Si vous mettez un logement en location cet automne, une information avant toute chose : le modèle officiel de bail change. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit les contrats types de location, et le nouveau modèle s'impose à tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours, eux, n'ont pas à être refaits. Ce guide fait le point sur ce qui change, sur les mentions et annexes obligatoires, et sur les différences entre bail nu et bail meublé.

Le cadre : un bail écrit, sur un modèle imposé

Depuis la loi ALUR, le bail d'une résidence principale doit être établi par écrit et respecter un contrat type fixé par décret. Ce décret, c'est le n° 2015-587 du 29 mai 2015, dont les annexes définissent deux modèles : location nue et location meublée. Les colocations à bail unique suivent les mêmes trames. Le contrat type contient les clauses essentielles ; les parties restent libres d'ajouter des clauses particulières, à condition qu'elles soient conformes à la loi. Le bail est établi en autant d'originaux que de parties, chacune conservant le sien.

C'est ce décret de 2015 que le texte du 6 juillet 2026 vient réécrire.

Ce qui change au 1er octobre 2026

Le décret n'invente pas de règles nouvelles : il met le modèle officiel en cohérence avec des lois déjà votées. Trois apports à connaître.

La clause résolutoire devient un standard explicite du modèle. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit contenir une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux (délai ramené de deux mois à six semaines par cette même loi). L'ancien modèle la présentait encore comme facultative, avec un « le cas échéant » ; le nouveau l'intègre noir sur blanc. Précision importante : « résiliation de plein droit » ne signifie pas expulsion immédiate. Commandement de payer, décision de justice et procédure restent incontournables.

Une clause liée à la servitude de résidence principale. Issue de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme et entrée en vigueur le 1er juillet 2026, elle se traduit dans le bail par une obligation contractuelle dont la violation peut entraîner la résiliation. Un locataire qui sous-louerait le logement en location touristique s'expose désormais frontalement.

Des retouches de forme : possibilité (facultative) de mentionner le numéro de téléphone portable des parties, et mise à jour des références aux aides au logement dans le code de la construction et de l'habitation.

Concrètement, pour le bailleur : tout bail signé ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026 doit reprendre le nouveau modèle, consultable en annexe du décret sur Légifrance. Si vous utilisez un logiciel de gestion locative ou une agence, vérifiez que la mise à jour est faite avant cette date.

Nu ou meublé : deux régimes, un choix structurant

Le choix entre location vide et meublée engage bien plus que la présence d'un canapé :

• Durée du bail : 3 ans en nu (6 ans si le bailleur est une personne morale), contre 1 an en meublé, réduit à 9 mois pour un bail étudiant (non reconductible).
• Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges maximum en nu, 2 mois en meublé.
• Préavis du locataire : 3 mois en nu (1 mois en zone tendue et dans certains cas), toujours 1 mois en meublé.
• Préavis du bailleur : 6 mois avant l'échéance en nu, 3 mois en meublé.
• Fiscalité : revenus fonciers en nu, BIC en meublé, avec les régimes micro et réel propres à chacun.

Le piège du meublé insuffisamment meublé. Un logement meublé doit permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement dès son entrée. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale : literie complète avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté. Un seul élément manquant expose à la requalification du bail en location nue : bail de 3 ans, dépôt ramené à 1 mois, et remise en cause du régime fiscal BIC. L'inventaire détaillé du mobilier, annexé au bail et signé, est votre preuve de conformité. Soignez-le autant que l'état des lieux.

Les mentions obligatoires du bail

Quel que soit le régime, le contrat type impose notamment :

• l'identité et l'adresse des parties (bailleur, mandataire éventuel, locataires) ;
• la description du logement : adresse, type d'habitat, régime juridique, période de construction, surface habitable. Attention, une surface surévaluée de plus de 5 % ouvre au locataire une action en diminution proportionnelle du loyer ;
• les équipements et parties communes ;
• la date de prise d'effet et la durée ;
• le loyer, ses modalités de paiement et de révision (sans clause de révision, pas d'indexation IRL possible) ;
• le dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature ;
• le montant du dépôt de garantie ;
• en zone d'encadrement des loyers : le loyer de référence et le loyer de référence majoré ;
• les honoraires facturés au locataire en cas d'entremise d'un professionnel.

Les clauses interdites

L'article 4 de la loi de 1989 répute « non écrites », c'est-à-dire sans effet même signées, une série de clauses. Parmi les plus fréquentes dans les baux bricolés : imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement, faire payer au locataire les frais d'envoi de la quittance, prévoir des pénalités forfaitaires en cas de retard ou d'infraction au bail, interdire au locataire d'héberger des proches, imposer une assurance choisie par le bailleur, ou autoriser le bailleur à visiter le logement sans condition. Les inclure ne rend pas le bail nul, mais elles seront écartées en cas de litige. Et elles abîment la relation de confiance dès la signature.

Les annexes obligatoires

Un bail conforme est un bail complet. Doivent être joints :

• le dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, état des risques, gaz/électricité selon le bien) ;
• la notice d'information sur les droits et obligations des parties, dont le contenu est fixé par arrêté ;
• l'état des lieux d'entrée ;
• en meublé : l'inventaire et l'état détaillé du mobilier ;
• en copropriété : les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes ;
• le cas échéant : la grille de vétusté convenue, l'autorisation préalable de mise en location (permis de louer), les références de loyers du voisinage en zone encadrée.

Cas concret : Marc signe un bail meublé le 10 octobre 2026 avec un modèle téléchargé en 2023. Sa clause résolutoire vise encore un délai de deux mois et ignore le dépôt de garantie ; son « meublé » n'a ni couette ni matériel d'entretien, et aucun inventaire n'est annexé. Dix-huit mois plus tard, face à un impayé, son commandement de payer est fragilisé par la clause obsolète, et le locataire plaide la requalification en bail nu. Aucun de ces problèmes n'aurait coûté plus d'une heure à éviter le jour de la signature. Un bail se rédige pour le jour où tout va mal, pas pour le jour où tout va bien.

FAQ

Dois-je refaire les baux en cours avant le 1er octobre 2026 ?

Non : le nouveau modèle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Un bail en cours continue sous sa forme actuelle jusqu'à son renouvellement.

Un bail verbal est-il valable ?

La loi impose un écrit conforme au contrat type. Un bail verbal n'est pas nul pour autant (la location existe), mais il prive les deux parties de leurs protections respectives et chaque partie peut exiger à tout moment l'établissement d'un écrit.

Puis-je ajouter mes propres clauses au contrat type ?

Oui, tant qu'elles ne figurent pas dans la liste des clauses interdites de l'article 4 et ne contredisent pas une règle d'ordre public.

Le bail doit-il être signé chez un notaire ?

Non, un acte sous signature privée suffit, y compris en signature électronique.

Sources

• Légifrance — Décret n°2026-596 du 6 juillet 2026 (nouveaux contrats types)
• Légifrance — Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 (contrats types de location)
• Légifrance — Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (mobilier du logement meublé)
• Légifrance — Arrêté du 29 mai 2015 (notice d'information annexée au bail)
• Légifrance — Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3, 4, 25-4 et suivants)