Loyer impayé : que faire, procédure et recours du bailleur

Un loyer qui ne tombe pas le 5 du mois n'est pas encore un drame. Un impayé qu'on laisse filer trois mois « par gentillesse », si : la dette grossit, le dialogue se ferme, et la procédure qui suivra durera de toute façon des mois. La règle d'or face à un impayé tient en trois mots : vite, calme, écrit. Voici la marche complète, de la première relance à l'expulsion, avec les délais en vigueur.

Semaine 1 : la relance amiable

Dès quelques jours de retard, un message ou un appel suffit souvent : oubli de virement, changement de banque, salaire décalé. Restez factuel et cordial, et doublez l'échange oral d'une trace écrite (un e-mail récapitulatif). La plupart des retards s'arrêtent là, et la relation n'en souffre pas.

À ce stade, deux réflexes en parallèle si vous êtes couvert :

• Garant : la caution solidaire peut être actionnée dès le premier impayé, par courrier recommandé avec le décompte exact.
• Assurance loyers impayés : déclarez le sinistre sans attendre, les contrats prévoient des délais et un formalisme précis.

Semaines 2 à 4 : la mise en demeure

Sans régularisation, passez au courrier recommandé avec accusé de réception : rappel du bail et des sommes dues (décompte mois par mois), demande de paiement sous 8 à 15 jours, mention des suites en cas de silence. La mise en demeure n'est pas une étape obligatoire de la procédure, mais elle démontre votre bonne foi, matérialise l'inertie du locataire et prépare le dossier pour la suite.

Si le locataire touche une aide au logement (APL, ALF, ALS), vous avez l'obligation de signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA à partir d'un certain seuil : dès que la dette équivaut à deux fois le loyer hors charges (calculé net de l'aide si celle-ci vous est versée directement). Le signalement doit intervenir dans les deux mois suivant la constitution de l'impayé. Ce n'est pas une punition pour le locataire : la CAF peut mettre en place un plan d'apurement et verser l'aide directement au bailleur.

Et si un accord est possible : un échéancier écrit et signé (plan d'apurement amiable) vaut souvent mieux qu'une procédure. Il fige la dette, montre la bonne foi des deux parties, et le juge en tiendra compte si les choses tournent mal ensuite.

L'étape qui change tout : le commandement de payer

Si la dette s'installe, on entre dans le droit dur. Le bail contient une clause résolutoire (elle est obligatoire dans tout bail d'habitation depuis la loi du 27 juillet 2023, et le contrat type du 1er octobre 2026 l'intègre explicitement) : vous faites délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant cette clause.

Ce document donne au locataire un délai pour régler l'intégralité de la dette : six semaines pour les baux soumis au nouveau régime, deux mois pour les baux plus anciens dont la clause vise encore l'ancien délai. Il doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions : le décompte précis des sommes dues, le rappel du texte applicable, le délai accordé, l'information sur la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et de demander au juge des délais de paiement, et les coordonnées de la commission de prévention des expulsions (CCAPEX). Comptez de l'ordre de 150 à 250 € pour l'acte, frais qui sont à la charge du locataire. Un commandement mal rédigé peut faire tomber toute la procédure : c'est le métier du commissaire de justice, laissez-le le rédiger.

Précision essentielle : le commandement ne met pas fin au bail à lui seul, et il ne vous autorise à rien d'autre qu'attendre. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, vider les meubles : c'est le délit d'expulsion illégale, passible de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. La voie judiciaire est la seule route.

Après six semaines sans paiement : le juge

Si la dette n'est pas réglée dans le délai, la clause résolutoire est acquise : le bail est résilié de plein droit. Reste à le faire constater. Vous assignez le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui constate la résiliation et ordonne l'expulsion. Le locataire peut demander des délais de paiement, que le juge peut accorder jusqu'à trois ans, en suspendant les effets de la clause tant que l'échéancier est respecté : c'est fréquent pour les locataires de bonne foi qui reprennent les paiements.

L'audience intervient en général 2 à 4 mois après l'assignation. Après le jugement : commandement de quitter les lieux, qui ouvre au locataire un délai de 2 mois pour partir volontairement, puis, s'il se maintient, demande de concours de la force publique au préfet. Comptez, de la première relance à la libération effective du logement, rarement moins d'un an au total.

La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus, suspend uniquement l'exécution forcée de l'expulsion, pas la procédure : vous pouvez délivrer le commandement, assigner, obtenir le jugement pendant l'hiver. Un dossier mené sans traîner pendant la trêve aboutit à une décision exécutable dès le 1er avril. Et la dette continue de courir pendant toute la période.

Cas concret : le locataire d'Inès cesse de payer en janvier. Relance le 8, mise en demeure le 20, signalement CAF début février (il touche l'APL), commandement de payer fin février. Aucun paiement dans les six semaines : assignation en avril, audience à l'automne, délais de paiement accordés par le juge avec reprise du loyer courant. Dette apurée en 14 mois, sans expulsion. Le scénario inverse, celui du bailleur qui attend juin pour réagir « parce que c'était un bon locataire », finit avec 4 000 € de dette, un locataire injoignable et une procédure qui démarre avec six mois de handicap.

Prévenir le prochain impayé

Trois dispositifs, dont deux incompatibles entre eux :

• La caution solidaire (un garant), gratuite, activable dès le premier euro impayé ;
• La garantie loyers impayés (GLI), environ 2 à 4 % du loyer annuel, qui couvre aussi les dégradations et frais de procédure selon les contrats ;
• La garantie Visale d'Action Logement, gratuite, pour les locataires éligibles.

La loi interdit de cumuler caution solidaire et GLI, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti. Et en amont de tout : un dossier locataire vérifié sérieusement, un état des lieux solide et des quittances régulières, c'est-à-dire une gestion propre qui rend chaque étape de la procédure démontrable.

FAQ

Puis-je retenir le dépôt de garantie pour couvrir l'impayé en cours de bail ?

Non, le dépôt de garantie se solde à la sortie du locataire. En cours de bail, la dette se recouvre par les voies décrites ci-dessus.

Le locataire a payé une partie dans le délai de six semaines : la clause joue-t-elle ?

La clause résolutoire suppose un paiement intégral des sommes visées au commandement. Un paiement partiel n'y fait pas obstacle, mais pèsera en faveur du locataire devant le juge (délais de paiement).

Dois-je accepter un plan d'apurement proposé par le locataire ?

Rien ne vous y oblige, mais un échéancier réaliste et écrit est souvent la sortie la plus rapide et la moins coûteuse, et le refuser sans motif peut jouer contre vous à l'audience.

Combien coûte la procédure ?

Commandement de payer et actes de commissaire de justice (tarifs réglementés), assignation, éventuellement avocat (non obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, mais recommandé si le dossier se complique). Une partie de ces frais peut être mise à la charge du locataire par le juge, et couverte par une GLI le cas échéant.

Sources

• Service-Public — Loyers impayés et expulsion du locataire
• Légifrance — Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, délai de six semaines)
• Ministère du Logement — Prévention des expulsions et trêve hivernale
• ADIL de Paris — La procédure d'expulsion locative : étapes, délais et règles