Micro-foncier ou régime réel : comment choisir selon vos revenus locatifs ?
Vous louez un logement vide ? Vos loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, et vous avez le choix entre deux régimes aux logiques très différentes. Le bon choix peut représenter plusieurs milliers d'euros par an ; le mauvais, l'inverse. Voici comment trancher.
Le micro-foncier : la simplicité avant tout
Si vos loyers bruts annuels (toutes locations nues du foyer confondues) ne dépassent pas 15 000 €, le micro-foncier s'applique automatiquement : un abattement forfaitaire de 30 %, et vous êtes imposé sur les 70 % restants. Pas de justificatifs à produire, une case sur la déclaration classique, cinq minutes montre en main.
Deux limites. La première est mathématique : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, vous payez trop. La seconde est réglementaire : le micro-foncier est exclu si l'un de vos biens relève d'un régime spécial (Malraux, monuments historiques, anciens dispositifs d'amortissement), et le nouveau dispositif Jeanbrun, fondé sur l'amortissement, implique lui aussi le régime réel.
Le régime réel : déduire ce que vous dépensez vraiment
Au régime réel (déclaration 2044), vous déduisez l'ensemble de vos charges effectives :
- Intérêts d'emprunt et frais de garantie
- Taxe foncière (hors part ordures ménagères, récupérable sur le locataire)
- Charges de copropriété non récupérables
- Primes d'assurance (PNO, GLI)
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
- Frais de gestion, d'agence, honoraires de comptabilité
Les travaux de construction ou d'agrandissement, eux, ne sont jamais déductibles.
Le déficit foncier : l'atout maître du réel
Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier :
- il s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, plafond porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique sortant le logement du statut de passoire thermique (mesure prolongée jusqu'à fin 2027) ;
- la part liée aux intérêts d'emprunt et l'excédent au-delà du plafond se reportent, eux, sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le piège à connaître : lorsque vous imputez un déficit sur votre revenu global, vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. Une vente ou une reprise anticipée entraîne la remise en cause de l'avantage.
Quand basculer au régime réel ?
La règle des 30 % : dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le réel gagne. C'est presque systématique avec un crédit en cours, des travaux ou une copropriété aux charges significatives.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 15 000 €/an | Aucun |
| Déduction des charges | 30 % forfaitaire | Charges réelles justifiées |
| Déficit foncier | Non applicable | Imputable jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € rénovation énergétique) |
| Déclaration | Case unique (2042) | Formulaire 2044 |
| Engagement | Annuel | 3 ans minimum |
Attention : l'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans. Simulez les deux scénarios avant de basculer, en projetant vos charges sur trois ans et pas seulement sur l'année des travaux.
Cas concret : Julien encaisse 10 800 € de loyers pour un T2 financé à crédit : 3 900 € d'intérêts et assurance emprunteur, 1 100 € de taxe foncière, 900 € de charges non récupérables, 600 € de PNO et gestion, soit 6 500 € de charges (60 % des loyers). Au micro-foncier, il serait imposé sur 7 560 € ; au réel, sur 4 300 €. À 30 % de tranche marginale + 17,2 % de prélèvements sociaux, le réel lui économise environ 1 540 € par an. L'année où il refait la salle de bains (8 000 €), il passe en déficit et efface en plus une partie de son revenu global. Le micro-foncier ne redeviendra pertinent pour lui qu'une fois le crédit soldé et les gros travaux derrière.
FAQ
Le seuil de 15 000 € s'apprécie-t-il par bien ou pour le foyer ?
Pour l'ensemble des locations nues du foyer fiscal, charges non comprises. Au premier euro au-delà, le réel devient obligatoire.
Puis-je revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, après la période de 3 ans, si vos recettes restent sous 15 000 € et qu'aucun régime spécial ne l'exclut. Le retour est automatique sauf option contraire.
Les travaux de rénovation énergétique ouvrent-ils toujours droit au plafond de 21 400 € ?
Uniquement ceux qui font sortir le logement du statut de passoire (avec justificatifs DPE avant/après), pour la période prolongée jusqu'à fin 2027 : vérifiez les conditions en vigueur au moment du paiement des travaux.
Micro-foncier et micro-BIC, c'est pareil ?
Non : le micro-foncier concerne la location nue (abattement 30 %, seuil 15 000 €), le micro-BIC la location meublée (50 %, 83 600 € en longue durée).
Sources
Gérez vos biens locatifs simplement avec DomoLoc.
Essayer gratuitement →