Les clauses interdites dans un bail : ce que vous ne pouvez pas imposer

Un bail signé n'est pas un blanc-seing. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des clauses « réputées non écrites » : même paraphées par le locataire, elles n'ont aucune valeur juridique. La sanction est élégante et redoutable à la fois : la clause disparaît, le bail reste. Autrement dit, le bailleur qui truffe son contrat de clauses illicites ne gagne rien, il fragilise seulement sa position le jour du litige. Tour d'horizon des interdictions les plus fréquentes, et de celles qu'on retrouve encore dans un bail sur deux.

Le principe : une liste d'ordre public

La loi de 1989 est d'ordre public : impossible d'y déroger au détriment du locataire, quelle que soit la rédaction du contrat. L'article 4, enrichi au fil des réformes (loi ALUR en 2014, loi du 27 juillet 2023), énumère les clauses sans effet. Nul besoin d'aller au tribunal pour les neutraliser : elles sont inexistantes de plein droit. En pratique, le locataire qui s'en voit opposer une peut simplement rappeler le texte par courrier recommandé, puis saisir la commission départementale de conciliation si le bailleur insiste.

Clauses financières interdites

• Exiger un dépôt de garantie hors plafond : 1 mois de loyer hors charges maximum en location nue, 2 mois en meublé. Toute clause prévoyant davantage est sans effet.
• Imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer (ou la signature de traites par avance). Vous pouvez le proposer, jamais l'exiger.
• Facturer la quittance ou les relances : frais d'expédition, de rédaction, de « gestion », tout est interdit.
• Prévoir des pénalités contractuelles en cas de retard de paiement ou de manquement au bail. Les intérêts et sanctions relèvent du juge, pas du contrat.
• Faire payer l'état des lieux de sortie au locataire, hors le cas du commissaire de justice en cas de désaccord (frais alors partagés par moitié).
• Exiger des frais à l'entrée au-delà de ce que la loi autorise (part plafonnée des honoraires d'agence, dépôt de garantie).
• Faire supporter au locataire des travaux, impôts ou charges qui incombent légalement au bailleur.

Clauses sur l'usage du logement

• Interdire d'héberger des proches. Le logement est le domicile du locataire ; famille, ami ou compagne peuvent y séjourner librement.
• Interdire les animaux familiers. La loi du 9 juillet 1970 rend nulle toute clause prohibant la détention d'un animal domestique, à la seule exception des chiens d'attaque de 1re catégorie.
• S'octroyer un droit de visite libre. Même en cas de vente ou de relocation, les visites supposent l'accord du locataire et ne peuvent excéder deux heures par jour ouvrable, jamais les jours fériés.
• Imposer une assurance choisie par le bailleur. L'assurance habitation est obligatoire pour le locataire, mais le choix de l'assureur lui appartient.
• Interdire une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle. Le bail ne peut pas restreindre ces libertés du locataire dans son logement.

Clauses sur la responsabilité et les recours

• Prévoir une résiliation automatique hors des cas admis. La clause résolutoire ne peut viser que quatre motifs : défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, défaut d'assurance, troubles de voisinage constatés par le juge, et sous-location interdite. Toute extension (« résiliation en cas de retard répété de courrier », vues dans de vrais baux) est non écrite.
• Priver le locataire de recours : clause interdisant d'agir en justice, imposant un tribunal, ou permettant une résiliation par simple ordonnance de référé incontestable.
• Instaurer une responsabilité automatique : rendre le locataire responsable de toutes les dégradations de l'immeuble, y compris sans faute de sa part, ou des dégradations collectives des parties communes.
• Imposer un professionnel choisi par le bailleur pour les réparations à la charge du locataire.
• Faire renoncer le locataire à ses droits d'ordre public, comme son droit de préemption en cas de vente du logement : une renonciation par avance dans le bail est sans valeur.

Les clauses discriminatoires : nulles, et pénalement sanctionnées

Au-delà de la liste de l'article 4, toute clause fondée sur l'origine, le sexe, la situation de famille, l'état de santé, le handicap ou tout autre critère prohibé est nulle. C'est aussi le seul cas où le bailleur dépasse le terrain civil : la discrimination dans l'accès au logement est un délit, passible de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. La sélection d'un locataire, comme la rédaction du bail, doit rester aveugle à ces critères.

Cas concret : le bail de Yanis contient trois clauses trouvées « dans un modèle sur internet » : loyer par prélèvement obligatoire, 15 € de pénalité par relance, interdiction d'héberger quiconque plus de huit jours. Deux ans plus tard, en litige sur le dépôt de garantie, le bailleur produit le bail au tribunal. Résultat : les trois clauses sont écartées d'office, et leur simple présence installe le juge dans l'idée d'un bailleur peu scrupuleux. Le bail reste valable, mais la crédibilité du dossier, elle, ne s'en remet pas. Un bail propre est un argument de fond.

Que faire face à une clause interdite ?

Côté locataire : ne rien signer de plus, la clause est déjà sans effet. Refusez son application par écrit (recommandé avec accusé de réception) en citant l'article 4, puis commission départementale de conciliation, gratuite, et tribunal judiciaire en dernier recours.

Côté bailleur : relisez vos baux, surtout les modèles anciens ou glanés en ligne. Le nouveau contrat type applicable au 1er octobre 2026 offre l'occasion idéale de repartir sur une base saine.

FAQ

Une clause interdite annule-t-elle le bail ?

Non, la nullité est partielle : seule la clause est réputée non écrite, le reste du contrat continue de s'appliquer.

Le locataire qui a signé peut-il encore contester ?

Oui, à tout moment : la signature ne valide pas une clause que la loi répute non écrite.

Peut-on interdire de fumer dans le logement ?

La question est débattue et la clause fragile : le logement est le domicile privé du locataire. Le bailleur est mieux protégé par l'état des lieux et l'obligation d'user paisiblement du logement que par une interdiction générale.

Une clause interdite expose-t-elle le bailleur à une sanction ?

Pas à une amende automatique, mais à l'inefficacité de la clause, à des dommages et intérêts si son application a causé un préjudice, et à un déficit de crédibilité en cas de contentieux.

Sources

• Service-Public — Clauses interdites dans un bail d'habitation
• Légifrance — Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 4
• Légifrance — Loi n°70-598 du 9 juillet 1970 (animaux familiers)