Encadrement des loyers : quelles villes sont concernées ?

« Encadrement des loyers » désigne en réalité trois mécanismes différents, aux périmètres différents, que bailleurs, locataires et parfois professionnels confondent allègrement. Selon la commune où se trouve votre bien, vous pouvez être soumis à aucun, un, deux, voire les trois. Démêlons tout ça, avec la liste des villes et les échéances à connaître.

Les trois dispositifs à ne pas confondre

1. La révision annuelle plafonnée par l'IRL. Elle s'applique partout en France, en cours de bail, si le contrat contient une clause de révision. Ce n'est pas un « encadrement » local mais la règle générale.

2. L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue. À la relocation ou au renouvellement du bail, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions (gros travaux d'amélioration, loyer manifestement sous-évalué, ou rattrapage d'une révision IRL non appliquée). Le dispositif vient d'être reconduit par le décret n°2026-644 du 20 juillet 2026, pour la période du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Il couvre les 28 agglomérations classées en zone tendue, soit plus d'un millier de communes : Paris et sa région, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Montpellier et les autres grandes agglomérations où la demande dépasse structurellement l'offre.

3. L'encadrement du niveau des loyers. Le plus strict : dans les communes concernées, un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence au m², et le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (+20 %), sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. C'est l'expérimentation issue de la loi ELAN de 2018, prolongée par la loi 3DS.

Les villes soumises à l'encadrement du niveau des loyers

Neuf territoires appliquent le dispositif expérimental, soit environ 69 communes :

• Paris (depuis 2019)
• Lille, Hellemmes et Lomme (2020)
• Plaine Commune en Seine-Saint-Denis : Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen, Stains, Pierrefitte-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Épinay-sur-Seine, Villetaneuse et La Courneuve (2021)
• Lyon et Villeurbanne (2021)
• Est Ensemble en Seine-Saint-Denis : Montreuil, Pantin, Bagnolet et 6 autres communes (2021)
• Montpellier (2022)
• Bordeaux (2022)
• Pays Basque : Bayonne, Biarritz, Anglet et une vingtaine de communes littorales
• Grenoble-Alpes Métropole

D'autres collectivités, Marseille en tête, ont demandé à rejoindre l'expérimentation sans y être intégrées à ce jour.

Chaque arrêté fixe aussi un loyer de référence minoré (−30 %) : si le loyer en cours lui est inférieur, c'est cette fois le bailleur qui peut proposer une réévaluation au renouvellement du bail.

Dans ces villes, le bail doit mentionner : le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, le loyer pratiqué, le montant et la justification de l'éventuel complément de loyer, et le loyer du précédent locataire s'il a occupé le logement dans les 18 derniers mois. L'annonce de location reprend les valeurs de référence. Le simulateur officiel du ministère (encadrementdesloyers.gouv.fr) permet de vérifier le plafond de votre logement, adresse par adresse.

Attention à l'échéance : l'expérimentation ELAN court jusqu'à fin novembre 2026. Le gouvernement soutient depuis juin 2026 une prolongation limitée aux communes déjà engagées, mais au moment où nous écrivons, aucun texte n'est promulgué. Si rien n'est voté d'ici là, le plafonnement du niveau des loyers s'éteindra dans ces villes ; l'encadrement de l'évolution en zone tendue, lui, continuera de s'appliquer jusqu'au 31 juillet 2027. Nous mettrons cet article à jour dès que le sort du dispositif sera tranché.

Et les passoires thermiques, partout

Un quatrième verrou se superpose à tout le reste, sur tout le territoire : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE est gelé. Ni révision IRL, ni augmentation à la relocation, ni complément de loyer, quelle que soit la commune.

Ce que risque le bailleur qui dépasse

Dans les villes à encadrement du niveau, un loyer supérieur au loyer de référence majoré expose le bailleur à une mise en demeure du préfet de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu au locataire (avec intérêts), puis à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le locataire peut aussi agir directement en diminution de loyer. Et un complément de loyer mal justifié (il est notamment exclu pour un logement présentant certains défauts) se conteste devant la commission départementale de conciliation.

Cas concret : Samir reloue son T2 de 45 m² à Montpellier, précédent loyer 780 €. Premier réflexe, le simulateur préfectoral : loyer de référence majoré de sa zone, disons 16,10 €/m², soit un plafond de 724,50 €. Il découvre que son loyer précédent dépassait déjà le plafond applicable aux nouveaux baux : à la relocation, il doit composer avec les deux dispositifs à la fois, celui qui bloque la hausse et celui qui plafonne le niveau. La bonne pratique, c'est ce réflexe de vérification systématique avant chaque annonce, plutôt que la reconduction automatique de l'ancien montant.

FAQ

Comment savoir si ma commune est en zone tendue ?

La liste correspond aux communes soumises à la taxe sur les logements vacants ; Service-Public propose un simulateur par commune. En cas de doute, votre ADIL vous répond gratuitement.

L'encadrement s'applique-t-il aux locations meublées ?

Oui, les deux dispositifs couvrent les locations vides et meublées à usage de résidence principale. Les loyers de référence des meublés sont majorés par rapport à ceux des locations nues.

Puis-je fixer librement le loyer d'une première mise en location ?

En zone tendue simple, oui (le blocage ne joue qu'à la relocation). Dans les villes à encadrement du niveau, non : le plafond du loyer de référence majoré s'applique aussi aux premières locations.

Le complément de loyer, c'est quoi exactement ?

Un supplément au-delà du plafond, possible uniquement pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables (grande terrasse, vue remarquable...), mentionné et justifié dans le bail, et contestable par le locataire devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail.

Sources

• Service-Public — Encadrement des loyers : le plafonnement des hausses prolongé jusqu'au 31 juillet 2027
• Ministère du Logement — Simulateur officiel de l'encadrement des loyers
• ANIL — L'encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues
• Légifrance — Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (articles 17 et suivants)