Dispositif Jeanbrun : le coup de pouce fiscal pour les propriétaires bailleurs
Annoncé en janvier 2026 dans le cadre du plan Relance Logement, le dispositif Jeanbrun est désormais une réalité : le « statut du bailleur privé », son nom officiel, a été adopté par la loi de finances pour 2026 (loi n°2026-103 du 19 février 2026) et s'applique depuis le 21 février 2026. Sa promesse : ouvrir à la location nue l'arme fiscale jusqu'ici réservée au meublé, l'amortissement. Voici comment il fonctionne, avec les vrais chiffres du texte voté.
Pourquoi ce dispositif ?
Le constat qui a motivé le plan Relance Logement est sévère : chute de l'offre locative, construction neuve en berne depuis la fin du Pinel (éteint fin 2024) et la remontée des taux. Le gouvernement affiche des objectifs ambitieux : 2 millions de nouveaux logements d'ici 2030, dont une relance immédiate du locatif privé. Le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, est la pièce fiscale de ce plan : plutôt qu'une réduction d'impôt à la Pinel, un amortissement déductible, jugé plus lisible et moins coûteux pour l'État.
Le mécanisme : amortir un logement loué nu
Le principe : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une fraction de la valeur du logement, en plus des charges réelles habituelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion).
- La base amortissable : 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants représentent le terrain, non amortissable). Dans l'ancien, les travaux s'ajoutent à cette base.
- Le taux dépend du niveau de loyer que vous vous engagez à pratiquer. Dans le neuf : 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social. Dans l'ancien avec travaux : de 3 % à 4 % selon les mêmes catégories.
- Un plafond annuel de 8 000 € (intermédiaire) à 12 000 € (très social) d'amortissement par an et par foyer.
- Le déficit foncier éventuellement créé s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et jusqu'à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique (mesure temporaire), l'excédent se reportant sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Plus le loyer est social, plus l'avantage fiscal est fort : c'est la logique de contrepartie du dispositif.
Quels biens sont éligibles ?
- Des logements en immeubles collectifs uniquement : les maisons individuelles sont exclues.
- Dans le neuf : construction conforme à la RE2020 et DPE de classe C minimum à la livraison.
- Dans l'ancien : des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, permettant d'atteindre un DPE A ou B.
- Partout en France : c'est la rupture avec le zonage du Pinel, qui ouvre les villes moyennes et les marchés secondaires à meilleur rendement.
- Opérations réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Les conditions d'engagement
- Location nue, à titre de résidence principale du locataire, effective et continue pendant 9 ans minimum (engagement renouvelable).
- Respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire selon la catégorie choisie (intermédiaire, social, très social).
- Interdiction de louer à un ascendant, un descendant ou un membre de votre foyer fiscal.
Un exemple chiffré, avec les paramètres du texte
Reprenons un investissement dans l'ancien : achat d'un appartement 180 000 € avec 60 000 € de travaux (33 % du prix, seuil de 30 % franchi), loué en catégorie intermédiaire.
- Base amortissable : (180 000 × 80 %) + 60 000 = 204 000 €
- Amortissement annuel à 3 % : 6 120 €, sous le plafond de la catégorie
- Charges et intérêts d'emprunt : environ 7 000 €/an les premières années
- Total déductible : environ 13 100 €/an, face à 9 600 € de loyers annuels (800 €/mois)
Résultat : zéro impôt sur les loyers, et environ 3 500 € de déficit imputable sur le revenu global. Pour un contribuable en tranche à 30 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers effacés), l'économie dépasse 5 000 € par an les premières années. Sur les 9 ans d'engagement, l'amortissement cumulé atteint environ 55 000 € de base imposable effacée.
Jeanbrun vs Pinel vs LMNP
- vs Pinel : pas de réduction d'impôt directe, mais un avantage proportionné à vos revenus fonciers réels, sans zonage, et ouvert à l'ancien rénové que le Pinel ignorait.
- vs LMNP au réel : même logique d'amortissement, mais en location nue, donc avec les baux de 3 ans, un turnover plus faible et une gestion plus simple qu'en meublé. Et depuis 2025, le LMNP a perdu une partie de son avantage : ses amortissements sont eux aussi réintégrés dans la plus-value à la revente.
- Accessible à tous : pas de plafond de revenus pour l'investisseur.
Les pièges à connaître avant de signer
- La plus-value de revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (article 150 VB du CGI). L'avantage annuel est donc en partie un report d'imposition, pas un gain définitif ; l'abattement pour durée de détention en atténue l'effet sur le long terme.
- Les plafonds de loyers rognent la rentabilité brute : simulez le rendement net avec le loyer plafonné de votre zone avant de vous engager.
- 9 ans fermes : la sortie anticipée fait perdre l'avantage ; n'y placez pas un capital dont vous pourriez avoir besoin.
- Le texte peut encore bouger : des assouplissements votés en première lecture (seuil de travaux abaissé à 20 %, remplacement du critère DPE A/B par un gain de classes, extension aux bureaux transformés en logements) ne sont pas promulgués au moment où nous écrivons. Nous mettrons cet article à jour.
Ce que ça change pour un bailleur déjà en place : le dispositif ne s'applique qu'aux nouvelles opérations, mais il redéfinit le calcul d'opportunité de votre prochain investissement, surtout sur le segment ancien + travaux délaissé depuis la fin du Denormandie. Un bien Jeanbrun se pilote ensuite comme les autres : loyers plafonnés à suivre, engagement à documenter, cashflow à surveiller mensualités déduites.
FAQ
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le LMNP ?
Non : Jeanbrun concerne la location nue, le LMNP la location meublée. Ce sont deux régimes distincts et incompatibles sur un même bien.
Puis-je en bénéficier via une SCI ?
Oui, si la SCI est à l'impôt sur le revenu : l'amortissement se répartit entre associés au prorata des parts.
Que se passe-t-il si mon locataire part avant les 9 ans ?
L'engagement porte sur la location du bien, pas sur un locataire donné : relouez sans délai excessif dans les mêmes conditions de plafonds et l'avantage est préservé.
Le dispositif s'applique-t-il aux maisons individuelles ?
Non, uniquement aux logements situés dans des immeubles collectifs, dans le neuf comme dans l'ancien.
Sources
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