Dépôt de garantie : montant, restitution, délais et retenues possibles

Un mois de loyer, deux mois, remboursable sous combien de temps ? Le dépôt de garantie, souvent appelé « caution » dans le langage courant, génère plus de litiges que n'importe quel autre poste de la location. La loi encadre pourtant précisément son montant, son délai de restitution et les retenues que le bailleur peut justifier. Voici le point complet, pour location vide et meublée.

Montant du dépôt de garantie : un plafond selon le type de location

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire : un bailleur peut tout à fait choisir de ne pas en demander. S'il en fixe un, le montant est plafonné par la loi et ne peut pas être dépassé, quelle que soit la clause inscrite au bail (lien interne : Rédiger un bail de location : modèle et clauses obligatoires) :

• Location vide : maximum 1 mois de loyer hors charges.
• Location meublée : maximum 2 mois de loyer hors charges, l'écart se justifiant par le mobilier et l'équipement mis à disposition.
• Bail mobilité (location meublée de 1 à 10 mois, étudiants et personnes en formation) : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
• Le dépôt est interdit lorsque le loyer est payé d'avance pour une période supérieure à deux mois (paiement trimestriel par exemple).

Il est versé à la signature du bail, en espèces (un reçu est alors obligatoire), par chèque ou par virement. Une fois fixé, son montant est gelé pour toute la durée du bail : il ne suit pas la révision annuelle du loyer et ne peut pas être relevé lors d'un renouvellement. Il ne produit par ailleurs aucun intérêt au bénéfice du locataire.

Un délai de restitution qui dépend de l'état des lieux de sortie

Le délai court à partir du jour où le locataire remet les clés, en main propre contre décharge ou par lettre recommandée (lien interne : État des lieux d'entrée et de sortie : modèle, règles, litiges) :

• 1 mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
• 2 mois maximum si des différences sont constatées entre les deux états des lieux.

Cas concret : Sophie rend son studio meublé le 15 du mois. L'état des lieux de sortie ne relève aucune différence avec celui d'entrée, hormis l'usure normale d'un an d'occupation. Son ancien bailleur a jusqu'au 15 du mois suivant pour lui restituer l'intégralité du dépôt de garantie. À l'inverse, si une tache sur la moquette avait été constatée, le délai serait passé à deux mois, le temps de chiffrer la retenue.

Retard de restitution : la majoration de 10 % par mois

Passé le délai, le dépôt de garantie encore dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration ne s'applique pas si le retard est imputable au locataire lui-même, notamment lorsqu'il n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur.

En cas de non-restitution persistante, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice avant d'envisager le tribunal judiciaire. Service-Public.fr propose un modèle de lettre de mise en demeure pour ce cas précis.

Quelles retenues le bailleur peut-il justifier ?

Une retenue sur le dépôt de garantie n'est jamais forfaitaire : chaque somme déduite doit être justifiée par des pièces précises.

• Loyers ou charges impayés (lien interne : Loyer impayé : que faire, procédure et recours du bailleur), justifiés par les quittances ou avis d'échéance correspondants.
• Réparations locatives non effectuées ou dégradations constatées à la sortie, au-delà de l'usure normale du logement. La loi exclut explicitement de la charge du locataire ce qui relève de la vétusté, des malfaçons, des vices de construction ou de la force majeure : seule la dégradation qui lui est imputable peut être facturée.
• Ces retenues doivent s'appuyer sur l'état des lieux comparé (entrée/sortie) et sur des devis ou factures correspondant aux travaux, jamais sur une estimation à l'œil.

Un cas particulier existe pour les immeubles en copropriété : si les comptes de la copropriété ne sont pas encore arrêtés au moment du départ du locataire, le bailleur peut retenir une provision limitée à 20 % du dépôt de garantie, en attendant l'approbation des comptes en assemblée générale. Le solde doit alors être régularisé et restitué dans le mois qui suit cette approbation.

Cas concret : Karim quitte son T2 loué vide après trois ans. L'état des lieux de sortie relève un trou dans une porte et une prise électrique cassée : 180 € de retenue, facture de réparation à l'appui. La peinture, jaunie mais sans dégradation, relève de l'usure normale et ne peut pas être facturée. Sur les 900 € de dépôt versés à l'entrée, Karim récupère donc 720 € dans le mois suivant la remise des clés.

Que se passe-t-il en cas de vente du logement pendant le bail ?

Si le bailleur vend le logement en cours de location, l'obligation de restituer le dépôt de garantie est transférée au nouvel acquéreur, sauf accord contraire qui ne vaut alors qu'entre vendeur et acheteur, sans opposabilité au locataire.

FAQ

Dépôt de garantie et caution, est-ce la même chose ?

Non, même si les deux termes sont utilisés de façon interchangeable dans le langage courant. Juridiquement, la caution désigne la personne (physique ou organisme comme Visale) qui se porte garante du paiement du loyer en cas de défaillance du locataire. Le dépôt de garantie, lui, est la somme d'argent versée par le locataire pour couvrir d'éventuels manquements à ses obligations.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non. C'est une faculté laissée au bailleur, pas une obligation légale. Un bailleur peut choisir de ne pas en demander, notamment pour renforcer l'attractivité de son annonce.

Que faire si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais ?

Réclamer par écrit en rappelant la majoration de 10 % par mois de retard, puis saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice si le désaccord persiste.

Le locataire peut-il utiliser le dépôt de garantie pour payer son dernier mois de loyer ?

Non. Le dépôt ne sert qu'à couvrir les manquements constatés après le départ du locataire et l'état des lieux de sortie ; il ne se substitue pas au paiement du loyer en cours de bail.

Sources

• Service-Public — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation, logement vide
• Service-Public — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation, logement meublé
• Légifrance — Article 22, Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
• Légifrance — Article 7, Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
• ANIL — Restitution dépôt de garantie : quels sont les délais ?