Congé pour vente, congé pour reprise : comment récupérer légalement votre bien
Vous ne pouvez pas mettre fin au bail de votre locataire de manière discrétionnaire : le congé du bailleur n'est possible qu'à l'échéance du bail et pour un motif prévu par la loi, dont les deux principaux sont la vente du bien et la reprise pour l'habiter. Chacun obéit à un formalisme strict, et la moindre erreur rend le congé nul, c'est-à-dire un bail reconduit pour 3 ans. Voici la procédure complète.
Les règles communes aux deux congés
- Délai : le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail en location vide, 3 mois en meublé. Attention, c'est la date de réception qui compte, pas la date d'envoi : une LRAR postée 6 mois et 2 jours avant l'échéance mais retirée une semaine plus tard rend le congé tardif. Anticipez large, ou préférez l'acte de commissaire de justice, qui fait foi à sa date de signification.
- Forme : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
- Notice d'information obligatoire : depuis 2017, une notice fixée par arrêté, rappelant les obligations du bailleur et les recours du locataire, doit être jointe au congé pour vente comme pour reprise. Son absence est l'une des causes de nullité les plus fréquentes, et les modèles téléchargés « rapides » l'oublient systématiquement.
- Si vous venez d'acheter le bien occupé, des délais anti-spéculation s'appliquent : lorsque l'échéance du bail intervient moins de 3 ans après l'acquisition, le congé pour vente ne peut être donné qu'après le premier renouvellement ou la première reconduction du bail ; et un congé pour reprise ne peut prendre effet qu'à l'issue d'un délai de 2 ans après l'acquisition si l'échéance tombe avant. À vérifier avant tout achat de bien loué.
Le congé pour vente
En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente prioritaire : le locataire dispose d'un droit de préemption. Le congé doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente, la description du bien, et reproduire les dispositions légales relatives à ce droit.
- Le locataire dispose des 2 premiers mois du préavis pour accepter l'offre ;
- S'il accepte, il a 2 mois pour réaliser la vente, portés à 4 mois s'il recourt à un crédit ;
- S'il refuse ou ne répond pas, il doit quitter les lieux à l'échéance, et vous vendez librement... au même prix. Si vous vendez finalement à des conditions plus avantageuses, un second droit de préemption s'ouvre, notifié par le notaire.
En location meublée, le congé pour vente existe aussi (préavis de 3 mois), mais sans droit de préemption : le locataire n'a aucune priorité d'achat, et vous pouvez d'ailleurs vendre le bien occupé, bail en cours, sans congé du tout, l'acquéreur reprenant le bail.
Vendre occupé, avec décote mais sans procédure, ou vendre libre après congé : c'est un arbitrage financier à faire au cas par cas, la décote d'un bien vendu loué pouvant absorber le gain espéré.
Le congé pour reprise
Vous pouvez reprendre le logement pour y loger : vous-même, votre conjoint, votre partenaire de PACS enregistré à la date du congé, votre concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin.
Le congé doit mentionner, à peine de nullité, le motif, ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, et justifier du caractère réel et sérieux de celle-ci. Une reprise « pour ma fille » alors que votre fille est en CDI à 600 km sans projet de mutation ne tiendra pas devant un juge.
Les locataires protégés
Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures aux plafonds réglementaires (appréciées à la date d'échéance du bail), vous ne pouvez lui donner congé qu'en lui proposant un relogement adapté à ses besoins et possibilités, dans un périmètre géographique proche. Exception : cette protection tombe si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ou si vos propres ressources sont inférieures aux plafonds.
Congé frauduleux : la sanction est pénale
Un congé pour reprise sans occupation réelle, effective et durable du bénéficiaire, ou un congé pour vente sans intention de vendre, expose le bailleur à l'annulation du congé, à des dommages et intérêts pour le locataire évincé, et à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € (30 000 € pour une personne morale). Aucun délai légal ne fixe le moment de l'emménagement du bénéficiaire, mais les juges exigent une occupation dans un délai raisonnable et vérifient sa réalité : conservez les preuves (déménagement, abonnements, impôts locaux).
Cas concret : Nadir veut vendre son T2 loué nu, bail échéant le 31 mai 2027. Rétroplanning : congé reçu par le locataire au plus tard le 30 novembre 2026, donc LRAR envoyée mi-novembre au plus tard, ou signification par commissaire de justice. Contenu : prix, conditions, notice d'information, mentions du droit de préemption. Son locataire ne préempte pas et part fin mai ; Nadir vend en juillet... 12 000 € sous le prix notifié, à un acheteur pressé. Le notaire notifie le nouveau prix au locataire parti, qui dispose d'un mois pour préempter à ce prix. L'oubli de cette étape aurait exposé la vente à annulation : le droit de préemption survit au départ du locataire.
FAQ
Puis-je donner congé en cours de bail si je dois vendre en urgence ?
Non, le congé ne joue qu'à l'échéance. En cours de bail, vous pouvez vendre le bien occupé : le bail se poursuit avec l'acquéreur.
Le locataire peut-il partir avant la fin du préavis de 6 mois ?
Oui, à tout moment pendant le préavis du congé, et il ne doit le loyer que pour le temps d'occupation effective.
Un congé peut-il être envoyé par e-mail ?
Non : LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre contre signature, exclusivement.
Que se passe-t-il si mon congé est nul ?
Il est privé d'effet : le bail se reconduit tacitement (3 ans en vide, 1 an en meublé), et il faudra attendre la prochaine échéance pour recommencer, correctement.
Sources
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