Calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier
Avant d'acheter un bien pour le mettre en location, une seule question compte vraiment : est-ce que l'investissement est rentable ? Rendement brut, rendement net, cash-flow : ces trois indicateurs ne mesurent pas la même chose et donnent parfois des conclusions très différentes sur le même bien. Utilisez le simulateur ci-dessous pour les calculer, puis la méthode détaillée en dessous pour comprendre ce que chaque chiffre signifie réellement.
Rendement brut : le calcul le plus rapide, aussi le plus incomplet
Le rendement locatif brut rapporte le loyer annuel à l'investissement total : prix d'achat, frais de notaire, frais d'agence et travaux éventuels. C'est l'indicateur le plus simple à calculer et le plus souvent mis en avant dans les annonces, mais il ne tient compte d'aucune charge : ni taxe foncière, ni copropriété, ni assurance, ni vacance locative. Deux biens affichant le même rendement brut peuvent avoir une rentabilité réelle très différente selon leurs charges.
Rendement net : les charges changent tout
Le rendement net déduit les charges annuelles récurrentes avant de rapporter le résultat à l'investissement total : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative le cas échéant. L'écart entre rendement brut et rendement net donne une bonne idée du poids réel des charges sur un bien : il est souvent plus resserré sur un bien récent en copropriété neuve que sur un immeuble ancien mal isolé.
Cash-flow : la trésorerie réellement dégagée chaque mois
Le cash-flow va plus loin que le rendement net en intégrant le remboursement du crédit : c'est la différence entre les loyers encaissés et l'ensemble des sorties d'argent mensuelles (mensualité de prêt, charges, assurance). Un bien peut afficher un bon rendement net et pourtant générer un cash-flow négatif s'il est financé à crédit sur une durée courte : c'est souvent l'indicateur le plus utile pour juger si un investissement locatif financé est tenable au quotidien, indépendamment de sa rentabilité affichée sur le papier.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Il n'existe pas de seuil universel. Un rendement net de 3 à 4 % dans une grande métropole comme Paris ou Lyon est considéré comme correct compte tenu de la valorisation du bien et du potentiel de plus-value à la revente. À l'inverse, 7 à 10 % est plus courant dans des villes moyennes où les prix d'achat sont plus bas, mais où le risque locatif (vacance, impayés, moindre liquidité à la revente) est souvent plus élevé. Le rendement doit toujours être mis en regard de ce risque, et non comparé isolément d'une ville à l'autre.
Calculateur de rendement locatif
Gérez vos biens sans passer par une agence
Suivi financier, quittances, documents - tout ce qu'une agence facture, DomoLoc le fait pour vous en solo.
FAQ
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut ne rapporte que le loyer annuel à l'investissement total, sans déduire aucune charge. Le rendement net soustrait les charges annuelles (taxe foncière, assurance PNO, copropriété, gestion) avant de faire ce rapport. L'écart entre les deux donne une idée du poids des charges sur la rentabilité réelle du bien.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Il n'existe pas de seuil universel : un rendement net de 3 à 4 % dans une grande métropole (Paris, Lyon) est considéré comme correct compte tenu de la valorisation du bien, alors que 7 à 10 % est plus courant dans des villes moyennes où les prix d'achat sont plus bas. Le rendement doit toujours être mis en regard du risque locatif et du potentiel de plus-value.
Le calcul tient-il compte de la fiscalité ?
Non, ce calculateur donne une rentabilité hors fiscalité (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux). Le régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP…) a un impact important sur le rendement net réel après impôt, propre à chaque situation.
Sources
Gérez vos biens locatifs simplement avec DomoLoc.
Essayer gratuitement