Micro-foncier ou régime réel : comment choisir selon vos revenus locatifs ?

Vous louez un appartement vide ? Vos revenus fonciers sont imposables, et vous avez le choix entre deux régimes aux logiques très différentes.

Le micro-foncier : la simplicité avant tout

Si vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous bénéficiez automatiquement du micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, vous êtes imposé sur les 70 % restants. Pas de justificatifs, déclaration en 5 minutes.

Limite : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, vous surtaxez.

Le régime réel : déduire ce que vous dépensez vraiment

Au régime réel (déclaration 2044), vous déduisez toutes vos charges :

• Intérêts d'emprunt et frais de garantie
• Taxe foncière (hors ordures ménagères)
• Charges de copropriété non récupérables
• Primes d'assurance (PNO, GLI)
• Travaux d'entretien et de réparation
• Frais de gestion (agence, comptable)

Le déficit foncier : l'atout fiscal du régime réel

Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). L'excédent est reportable 10 ans.

Quand basculer au régime réel ?

Le régime réel devient rentable dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers — ce qui est souvent le cas si vous avez un crédit en cours, des travaux ou des charges de copropriété significatives.

Attention : une fois au régime réel, vous y êtes engagé 3 ans minimum. Simulez les deux scénarios avant de basculer.

Sources

• Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel ? — Service-public.fr
• Déclaration des revenus fonciers — formulaire 2044 — impots.gouv.fr