Dispositif Jeanbrun : le nouveau coup de pouce fiscal pour les propriétaires bailleurs

Face à une chute de 15 % de l'offre locative en cinq ans, le gouvernement a annoncé le 23 janvier 2026 un plan de relance du logement ambitieux. Parmi les mesures phares : un nouveau dispositif fiscal baptisé « Jeanbrun », destiné à relancer l'investissement locatif privé après la fin du Pinel. Voici ce qu'il faut savoir si vous êtes propriétaire bailleur ou si vous envisagez d'investir.

Pourquoi ce nouveau dispositif ?

Le constat est sévère : depuis la fin progressive du dispositif Pinel (arrivé à expiration fin 2024) et la hausse des taux d'intérêt, la construction neuve et les mises en location ont fortement reculé. L'objectif du gouvernement est ambitieux :

• 400 000 logements construits par an pour atteindre 2 millions de nouveaux logements d'ici 2030
• 50 000 logements locatifs privés supplémentaires mis sur le marché dès 2026
• 125 000 logements sociaux produits en 2026

Ce sont les étudiants, apprentis et jeunes actifs qui souffrent le plus de la raréfaction de l'offre, notamment dans les grandes métropoles.

Le dispositif Jeanbrun : le mécanisme en détail

Le dispositif Jeanbrun est un régime fiscal d'amortissement locatif ouvert à tous les particuliers qui investissent dans un bien destiné à la location. Il s'inspire du LMNP au régime réel, mais l'étend à la location nue et l'assortit de conditions spécifiques.

Quels biens sont éligibles ?

• Logements neufs en immeubles collectifs
• Logements anciens à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat
• Biens situés partout en France, sans restriction géographique

Ce que vous pouvez déduire

• Une partie du prix d'achat via l'amortissement : jusqu'à 12 000 € par an
• L'intégralité des charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion
• Le déficit généré est imputable sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an (report sur 10 ans pour l'excédent)

Les conditions à respecter

• Engagement de location de 9 ans minimum à titre de résidence principale du locataire
• Respect de plafonds de loyers fixés selon la zone (intermédiaire, social ou très social)
• Interdiction de louer à un membre de sa famille
• Le bien doit constituer la résidence principale du locataire

Un exemple concret

Vous achetez un appartement ancien à 180 000 €, avec un apport de 30 000 € et un emprunt de 150 000 €. Vous réalisez 60 000 € de travaux (soit 33 % du prix, au-dessus du seuil de 30 %).

• Amortissement annuel déductible : 12 000 €
• Intérêts d'emprunt + charges : environ 7 000 €
• Total déductible la première année : 19 000 €
• Résultat : zéro impôt sur les revenus locatifs, et jusqu'à 10 700 € imputables sur votre revenu global

Sur 10 ans, le gain fiscal estimé dépasse 16 000 € pour un contribuable dans la tranche à 30 %.

Comparaison avec le Pinel et le LMNP

• vs Pinel : pas de réduction d'impôt directe, mais une déduction des charges sans plafond géographique strict et applicable à l'ancien rénové
• vs LMNP au réel : même logique d'amortissement, mais étendue à la location nue — un avantage majeur pour les baux de 3 ans classiques
• Accessible à tous : pas de plafond de revenus pour l'investisseur, contrairement à certains dispositifs antérieurs

Les autres mesures du plan de relance

Le dispositif Jeanbrun n'est qu'une des composantes du plan annoncé. D'autres mesures accompagnent cette relance :

• Simplification du droit de la construction et de l'urbanisme pour accélérer les permis
• Conversion bureaux en logements facilitée par des dérogations réglementaires
• Rénovation énergétique accélérée avec des aides renforcées
• Meilleure protection des propriétaires contre les impayés — un signal fort pour rassurer les bailleurs privés
• Création de « zones à bâtir d'urgence » avec des dérogations spécifiques dans les territoires les plus tendus
• Projet de loi renforçant les pouvoirs des élus locaux en matière d'aménagement

Ce que ça change pour vous en tant que propriétaire bailleur

Si vous êtes déjà propriétaire d'un parc locatif ou si vous envisagez d'investir, le dispositif Jeanbrun présente un intérêt réel — notamment si vous ciblez l'ancien avec travaux, segment délaissé depuis la fin du Denormandie. La suppression des contraintes géographiques du Pinel ouvre le champ à des marchés secondaires avec de meilleurs rendements bruts.

Points de vigilance :

• Le texte de loi final n'est pas encore publié au Journal officiel — les modalités précises peuvent évoluer
• Les plafonds de loyers à respecter réduisent la rentabilité immédiate : simulez votre rendement net avant d'investir
• L'engagement sur 9 ans est contraignant en cas de besoin de liquidités

Nous suivrons l'évolution de ce dispositif et mettrons à jour cet article dès la publication des textes réglementaires.

Sources

• Relance logement : nouveau dispositif pour faciliter l'achat et la location — Ministère de la Transition écologique